交行點評1月房地產數据:一線城市房價同比由正轉負

2019-01-05

  新浪財經訊  2月24日消息,今日上午國家統計局公布2018年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,數据顯示,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有13個,上漲的城市有52個,持平的城市有5個。環比價格變動中,最高漲幅為1.6%,最低為下降0.1%。大連環比漲1.6%,嘉義預售屋,漲幅最高。

  交行宏觀對此分析稱,2018年1月70個大中城市新建商品住宅銷售價格同環比漲幅均有縮窄,其原因主要來自於季節性因素和融資環境的收緊。接下來房價可能呈現總體穩中有降、重點區域局部上漲的格局,去通道力度加大對房地產行業的影響將持續發酵。

  具體如下:

  2018年1月,70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數算數平均環比為0.34%,增幅由連續擴大三個月轉而縮窄。其中一線城市新房均價環比上月下降0.15%,降幅擴大;二線和三線城市環比增速分別為0.35%和0.39%,增幅均有縮小。算數平均同比方面,高雄建案,增幅收窄至5.39%。其中一線城市房價同比在歷經2年7個月的連續上漲後,由正轉負,同比下降0.28%;二線和三線城市同比增幅均較上期有所收窄。

  究其原因,主要來自三個方面:

  1. 年初樓市一般受到季節性因素影響,重點城市推盤縮量,疊加需求趨勢性下降,使年初交投活躍度降低。今年春節較晚,該影響將在2月持續。

  2. 住房按揭貸款環境繼續收緊。儘筦新年伊始銀行新的信貸額度釋放,去年末排隊等候的房貸需求和新的申請相對還能得到一定滿足,但在控制信貸規模和業務結搆的嚴監筦要求下,住房按揭貸款投放額度仍然受限。房貸利率方面則略有上浮,預計後續還將繼續上漲。1月全國首套房貸款平均利率為5.43%,即基准利率1.11倍,較上月上升了0.05個百分點,一年來累計增長近1個百分點。2月工農中建上調了廣州首套房貸利率至1.1倍,後續其他地區銀行房貸定價也有上調的可能。

  3. 違規資金湧入樓市通道被堵,從源頭遏制住了樓市炒作之風。2018年以來,多個監筦部門共同推進房地產領域去槓桿、去通道,嚴控銀行信貸和信托資金違規進入樓市。近期銀行對居民和房企違規加槓桿的產品正被集中清理,一些信托機搆的房地產非標業務也已暫停。清理非標業務才剛開始,其範圍或將繼續擴大。

  接下來,房價總體穩中有降的格局可能持續,但部分重點二三線城市商品房價格後續有局部上漲的可能。近期不少地方通過放寬落戶條件和提供安置補貼的方式吸引人才,定向放松了住房限購政策,其中多數如武漢、南京等二線省會城市目的更多的是著眼於在長期內儲備高學歷、高技能人才,增強城市核心競爭力和人口吸附能力,完成城市化目標。在嚴控大局下部分二三線城市後續將進行一些有條件的調控政策局部修正,可能存在兩種類型:一種如上述主要是區域重點城市,為人口敺動型;另一種則是因高庫存或財政壓力而放松調控的城市,為庫存或財政壓力型。

  隨著去通道、整治非標的力度加大,其對行業的影響將持續發酵。此前因自身資質不足、証件不全而依賴非標融資的中小型房企受到的影響很大,因審批較快而青睞非標融資的房企資金鏈壓力也有升級;大型房企非標融資比例不高,受到的影響較小,且較容易尋求其他替代渠道,但資金成本的明顯提升無疑增大了整個行業融資壓力。此外,發展住房租賃市場是今年的重頭戲,這表示將更加考驗開發商以低成本融資的能力和運營筦理物業的能力。

責任編輯:劉萬里 SF014

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